不動産投資のA.Cast.Partner's株式会社［エー・キャスト・パートナーズ］

管理業務はやはり管理専門会社にお願いすることです。そして、ネットでの情報も入ると思いますので業者を選別し、滞納の件も協力して頂くと良いと思います。

一般的な手続きとしては、現在の管理会社に対して、管理会社を変更する旨を伝えて、次の管理会社に依頼すれば、入居者への連絡などの変更の手続きをやってもらえます。なにか特別な書類などが必要なことはありません。管理会社を変更する際に発生しがちなトラブルとしては、

1、入居者からの預かり金の所在
2、家賃保証などの条件の変更

などです。

早目に契約の解除の連絡があった事は不幸中の幸いだと思います。ひどい管理会社の場合には何の連絡もなく数ヶ月家賃を受け取ってその後終わるという場合もあります。 まずすべきは、相手の状態を可能な限り把握する事だと思います。その会社の現況を知るべく会社謄本を取ってみたらいかがでしょうか。
その後内容証明等を送信するのが流れですが、恐らく無視される可能性が高いかと思います。
また、その会社がお近くにあるのならば、一度訪ねて行かれるべきかと思います。この管理会社で何件も同じ様な案件があると思いますが、全て無かった事にするつもりかもしれません。その中でも一番粘り強く追及をすればその顧客の分だけ返却してくる場合も考えられます。
ただし、状況によっては深追いしても意味が無いというリスクもありますので、１ヶ月で済んで良かったと考え直して前向きに動かれる事も良いかと思います。その場合には、まずカギのシリンダーを交換する事をお勧めします。

例えば、入居者同士のトラブルや家賃滞納の督促・法的手続きなどもそうですし、修繕等のクレーム（特に緊急を要する漏水など）の受付・発注や退去立会、敷金の清算・交渉などがあげられます。全て自分で行っても結局月額の管理料以上の労力や精神的な負担がかかる場合もあります。
管理会社が数％で出来るのは規模のメリットがあり、数百件～の物件を管理しているから提供出来る低価格なサービスであったり、なにより経験があると考えてみられてはいかがでしょう。
専業主婦で何時でも動けるというのであれば別ですが、主婦でもパートをしている等の時間の制約がある方の場合は避けた方が良いと思います。

こういった腹立たしい気分になるオーナー様は多くいらっしゃいます。ただ、残念ながら消費者が善で事業者が悪であるという風潮が世間一般に強く、賃貸においてもその傾向にあります。「客観的」な評価といういのも非常に難しい事と思います。
原状回復義務のポイントは「原状」と「現状」の違いを明らかにする事から始まります。
ご指摘の通り入居前に写真を撮っていないという事ですが、そうなると「原状」がどういう状態であったかを示す事が難しくなります。現在、借主と貸主の費用負担割合は、通常の原状回復は借主と貸主の負担比率が賃貸契約当初合意されています。この比率を大幅に上回る注意義務違反が借主にあったかどうかの判定になってくるかと思いますが、１について通常利用を大幅に逸脱するとも残念ながら言えないと思いますし、２についても「明らかに借主が注意を怠っていて悪い」と証明出来ないと難しいかもしれません。 もう一度借主と立会い話し合うべきかとは思いますが、修繕してしまってからでは手遅れでしょう。